Rechenweg

Wie das Portal eine Kapitalanlage-Immobilie rechnet — von den Eingaben bis zum Vermögen, Schritt für Schritt. Jeder Satz und jede Vorgabe auf dieser Seite kommt aus der Konfiguration des Rechenkerns; das Beispiel am Ende rechnet der Kern bei jedem Aufruf neu.

Erklärt ist der Regelfall: eine neu gebaute Eigentumswohnung im Privatvermögen. Weitere Fälle rechnet der Kern auch — Kauf über eine Gesellschaft, Denkmal (§ 7i), Tilgung über eine Rentenversicherung oder einen Bausparvertrag, Disagio, Erhaltungsanteil im Kaufpreis, Mehrfamilienhaus —, diese Seite erklärt sie nicht im Einzelnen.

Modellrechnung Unverbindliche Modellrechnung (Stand 21.10.2026) auf Basis von Annahmen und erfassten Angaben – kein Angebot, keine Garantie, kein Ersatz für eine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung und keine Hilfeleistung in Steuersachen (§ 5 StBerG); das tatsächliche Ergebnis kann erheblich abweichen, Verluste sind möglich. Sonderabschreibung nach § 7b EStG nur bei Einhaltung der Baukostenobergrenze und der übrigen gesetzlichen Voraussetzungen; die Prüfung durch einen Steuerberater ist erforderlich.Risiken und Haftung

Modellrechnung. Alle Zahlen dieser Darstellung sind eine unverbindliche Modellrechnung. Grundlage sind Annahmen – insbesondere zu Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten, Zins, Tilgung und Anschlussfinanzierung, Miete, Mietentwicklung und Leerstand, Bewirtschaftungs- und Instandhaltungskosten, Wertentwicklung und Inflation sowie zu Steuerrecht und persönlichen Steuermerkmalen – und die Angaben, die für die Berechnung erfasst wurden. Sind diese Angaben unvollständig oder unzutreffend, ist es auch das Ergebnis. Rundungsdifferenzen sind möglich.

Kein Angebot, keine Garantie. Die Modellrechnung ist kein Angebot, keine Finanzierungszusage und keine Zusicherung von Eigenschaften, Erträgen oder Steuervorteilen. Für das Eintreten der dargestellten Ergebnisse wird keine Garantie übernommen. Garantien des Verkäufers – etwa zu Miete oder Fertigstellung – gelten nur, soweit sie im notariellen Kaufvertrag vereinbart sind. Die tatsächliche Entwicklung kann abweichen, auch erheblich und zum Nachteil des Erwerbers. Wertentwicklungen und Daten der Vergangenheit sind kein verlässlicher Indikator für künftige Entwicklungen.

Risiken. Der Erwerb einer Immobilie als Kapitalanlage ist eine langfristige Entscheidung mit Risiken, insbesondere Wertverlust, Mietausfall und Leerstand, unerwartete Instandhaltungs- und Sanierungskosten, höhere Zinsen bei der Anschlussfinanzierung, eingeschränkte Verkäuflichkeit sowie Risiken der Bauphase wie Verzögerungen oder die Insolvenz des Bauträgers. Beim Kauf vom Bauträger schließen die Sicherungen der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) – Zahlung nach Baufortschritt, Vormerkung – Mehrkosten der Fertigstellung und den Ausfall von Gewährleistungsansprüchen nicht aus. Je nach Objekt kommen Mehrheitsbeschlüsse und Sonderumlagen der Eigentümergemeinschaft, Grenzen des Mietrechts wie Mietpreisbremse und Kappungsgrenze sowie Investitionen hinzu, die Gesetze wie das Gebäudeenergiegesetz verlangen können. Bei einem frühen Verkauf können schon die Erwerbsnebenkosten zu einem Verlust führen. Eine einzelne Immobilie bündelt das Risiko auf ein Objekt und einen Standort. Verluste bis hin zum Totalverlust des eingesetzten Eigenkapitals sind möglich. Bei einer Fremdfinanzierung sind Zins und Tilgung auch dann zu leisten, wenn Mieteinnahmen ausbleiben oder der Wert sinkt; dafür haftet der Darlehensnehmer mit seinem gesamten Vermögen. Verluste können deshalb über das eingesetzte Eigenkapital hinausgehen und Zahlungen aus dem übrigen Vermögen erfordern.

Steuern. Steuerliche Wirkungen – etwa Abschreibungen einschließlich der Sonderabschreibung nach § 7b EStG, der Abzug von Werbungskosten oder Steuererstattungen – hängen von den persönlichen Verhältnissen und von der jeweils geltenden Rechtslage ab. Gerechnet ist mit dem Steuerrecht, das zum Stand der Berechnung bekannt ist, und – wo nicht anders angegeben – mit gleichbleibendem Einkommen oder Gewinn; künftige Rechtsänderungen sind nicht berücksichtigt. Gesetze, Rechtsprechung und Verwaltungsauffassung können sich ändern; über die steuerliche Anerkennung entscheidet das Finanzamt. Die Darstellung ist keine Hilfeleistung in Steuersachen (§§ 2, 5 StBerG) und ersetzt nicht die Prüfung durch einen Steuerberater.

Finanzierung. Zinssätze, Tilgung, Förderdarlehen und Finanzierungsquote sind Annahmen. Eine Finanzierung kommt erst nach Prüfung und Zusage durch die finanzierende Bank zustande; Konditionen können sich bis dahin ändern. Förderdarlehen, etwa der KfW, setzen die Programmbedingungen voraus und sind kontingentiert; ein Anspruch auf Förderung besteht nicht.

Angaben zum Objekt. Angaben zum Objekt – etwa Kaufpreis, Wohnfläche, Miete, Baukosten, Fertigstellung, Energiestandard und Förderfähigkeit – stammen aus den Unterlagen des Bauträgers bzw. Verkäufers (etwa Exposé, Preisliste, Baubeschreibung), Markt- und Standortzahlen aus den genannten Quellen. Maßgeblich sind allein der notarielle Kaufvertrag mit seinen Anlagen (etwa Baubeschreibung und gegebenenfalls Teilungserklärung) sowie der Darlehensvertrag.

Keine Beratung. Die Modellrechnung ist keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung und ersetzt weder die eigene Prüfung noch die fachkundige Beratung durch Steuerberater, Rechtsanwalt und finanzierende Bank; eine Erwerbsentscheidung sollte erst danach getroffen werden.

Investitionsanalyse und Kurzanalyse. Als „Investitionsanalyse“ oder „Kurzanalyse“ bezeichnete Unterlagen sind im Vertrieb erstellte Modellrechnungen – keine Gutachten eines unabhängigen oder öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen und keine Verkehrswertermittlung nach § 194 BauGB.

Haftung. Wir haften unbeschränkt bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit, bei der Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit, nach dem Produkthaftungsgesetz und soweit wir eine Garantie übernommen haben. Bei leicht fahrlässiger Verletzung einer wesentlichen Vertragspflicht – einer Pflicht, deren Erfüllung die ordnungsgemäße Durchführung des Vertrags überhaupt erst ermöglicht und auf deren Einhaltung der Vertragspartner regelmäßig vertrauen darf – ist die Haftung auf den bei Vertragsschluss vorhersehbaren, vertragstypischen Schaden begrenzt. Im Übrigen ist die Haftung für leicht fahrlässig verursachte Schäden ausgeschlossen. Diese Regeln gelten auch für die persönliche Haftung unserer gesetzlichen Vertreter, Mitarbeiter und Erfüllungsgehilfen.

Stand. Stand der Berechnung: 21.10.2026. Spätere Änderungen von Annahmen, Konditionen oder Rechtslage sind nicht berücksichtigt. Fassung dieses Hinweises: 17.10.2026.

1. Eingaben

Was hineingeht

Kaufpreis der Wohnung, ein Stellplatz als eigene Position, die Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch), das Eigenkapital und die Aufteilung des Kaufpreises in Grund und Boden und Gebäude. Was an der Wohnung gepflegt ist, geht vor dem Objekt, das Objekt vor der Vorgabe des Hauses.

Wie gerechnet wird

Der Gesamtaufwand ist Kaufpreis plus Stellplatz plus Erwerbsnebenkosten. Was das Eigenkapital nicht deckt, finanzieren die Darlehen. Die Erwerbsnebenkosten kommen aus der Kostenliste des Objekts, sonst als Satz auf den ganzen Kaufvertrag — ohne Angabe 10 %.

Die Nebenkosten verteilen sich nach den Preisen auf Wohnung und Stellplatz und gehören zu den Anschaffungskosten; nur ausdrücklich sofort abziehbare Teile sind gleich Werbungskosten. Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil. Beim Stellplatz gelten 10 % als Grund und Boden.

Darlehen = Kaufpreis + Stellplatz + Nebenkosten − Eigenkapital

AfA-Grundlage = (Kaufpreis + anteilige Nebenkosten) × Gebäudeanteil

Quelle im Code

lib/kalkulation/engine.ts — kalkuliere(), Teil „Anschaffung & Splits“
components/beratung/kalkulation.ts — baueEnginePayload() — Brücke der Objektvorstellung
lib/kalkulation/objekt-input.ts — objektInput() — Brücke von Objektrechner und Dossier
lib/einwertung/aufloesen.ts — Wohnung vor Objekt vor Vorgabe

Rechtsgrundlage

Anschaffungskosten samt Nebenkosten (§ 255 Abs. 1 HGB). Abgeschrieben wird nur das Gebäude (§ 7 Abs. 4 und 5a EStG); Grund und Boden nutzt sich nicht ab.

2. Finanzierung

Was hineingeht

Ein Bankdarlehen (Sollzins, Anfangstilgung, Zinsbindung, Anschlusszins), ein Förderdarlehen der KfW und — nur im Objektrechner ohne Eigenkapital — ein Privatkredit.

Vorgabe des Hauses, Stand 10/2026: Bankzins 4,8 % bei 100 % Finanzierung, 4,65 % bei 95 %, 4,5 % bei 90 %; Anfangstilgung 1 % in der Objektvorstellung und im Objektrechner; Zinsbindung 10 Jahre. Was am Objekt gepflegt ist, geht vor. Kein Angebot einer Bank.

Wie gerechnet wird

Bankdarlehen (Annuität, Monat für Monat): Die Rate im Jahr ist das Darlehen mal der Summe aus Sollzins und Anfangstilgung. Jeden Monat ist der Zins die Restschuld mal Sollzins geteilt durch zwölf; der Rest der Rate tilgt. Nach der Zinsbindung gilt der Anschlusszins — ohne Angabe derselbe Satz —, die Monatsrate bleibt gleich.

KfW (nur Neubau im Effizienzhaus-40-Standard): höchstens 150.000 € je Wohnung mit QNG-Siegel, sonst 100.000 € (Programm 296: 100.000 €). Den Zins liefert der Konditionenanzeiger der KfW; ohne Abruf gilt der belegte Stand vom 06.10.2026 (2,94 %, 35 Jahre Laufzeit). Tilgungsfreie Anlaufjahre: die Bauzeit plus 6 Monate, aufgerundet auf ganze Jahre, gezählt ab dem Kauf. In dieser Zeit fallen nur Zinsen an. Danach tilgt eine gleichbleibende Rate das Darlehen bis zum Ende der Laufzeit; die Anfangstilgung ergibt sich daraus. Nach der Zinsbindung von 10 Jahren rechnet die KfW-Tranche mit dem Anschlusszins der Bank weiter, die Rate bleibt gleich.

Privatkredit (nur Objektrechner, nur ohne Eigenkapital): Die Bank finanziert den Kaufvertrag; was darüber liegt (Nebenkosten, Küche), trägt ein Ratenkredit — Beispielkondition 7 % effektiv (6,785 % Sollzins) über 10 Jahre, gleiche Monatsraten ab dem Kauf, am Ende getilgt. Seine Zinsen sind Werbungskosten, auch in der Bauzeit. Ein Beispiel, kein Angebot.

Monatsrate = Darlehen × (Sollzins + Anfangstilgung) ÷ 12

Zins im Monat = Restschuld × Sollzins ÷ 12 · Tilgung = Monatsrate − Zins

KfW-Anfangstilgung = Annuität über (Laufzeit − tilgungsfreie Jahre) − Sollzins

Quelle im Code

lib/kalkulation/engine.ts — simuliereAnnuitaet(), kfwFreiMonateAbStart(), privatkreditPlan()
lib/kalkulation/marktlage.ts — ZINS_JE_QUOTE, MARKTLAGE, TILGUNG_STARTWERT_PROZENT
lib/kfw/konditionen.ts — kfwTilgungAbleiten(), KFW_298_RUECKFALL, KFW_ANLAUF_PUFFER_MONATE
lib/kfw/hoechstbetrag.ts — Höchstbeträge je Wohnung
lib/beratung/rechenstand.ts — kfwBasisZurBauzeit() — Anlaufjahre zur Bauzeit
lib/kalkulation/privatkredit.ts — Privatkredit bei 0 € Eigenkapital (ADR-073)

Rechtsgrundlage

Schuldzinsen sind Werbungskosten (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG), die Tilgung nicht. Förderbedingungen der KfW (Programme 296, 297/298).

3. Kaufpreisraten und Bauzeitzinsen

Was hineingeht

Bei einem Neubau zahlt der Käufer den Kaufpreis in Raten nach Baufortschritt. Gerechnet wird mit dem Zahlungsplan des Bauträgers; fehlt er, mit den Höchstsätzen der MaBV (13 Stufen: 30 · 28 · 5,6 · 2,1 · 2,1 · 2,1 · 7 · 4,2 · 2,1 · 2,8 · 8,4 · 2,1 · 3,5 %), gleichmäßig über die Bauzeit verteilt. Die Bauzeit läuft vom Kauf bis zur ersten Miete. Liegt die erste Miete noch im Kaufjahr, zählt die Zeit bis dahin als Bauzeit, wenn der Monat genannt ist und nach dem Kaufmonat liegt; eine reine Jahresangabe im Kaufjahr rechnet ab Kauf. Dazu ein Bereitstellungszins, wenn er am Objekt steht (ohne Angabe 0 %), erst nach 12 freien Monaten.

Wie gerechnet wird

Die Darlehen zahlen jede Kaufpreisrate anteilig aus — wie ImmoProQ. Das Eigenkapital (samt einem Privatkredit) zahlt zuerst die Erwerbsnebenkosten. Was danach bleibt, trägt es an jeder Kaufpreisrate mit demselben Anteil: Rest geteilt durch die Summe aller Raten. Den Rest jeder Rate zahlen die Darlehen — genau Raten-Prozent mal Darlehenssumme, je Darlehen. Das ist die vorsichtige Annahme: Die Darlehen fließen schon ab der ersten Rate, die Bauzeitzinsen sind nie niedriger als bei „Eigenkapital zuerst“. Deckt das Eigenkapital genau die Nebenkosten — wie im Beispiel —, rechnen beide Wege gleich; liegt es darunter, zahlen die Darlehen jede Rate ganz.

Zinsen fallen ab dem Monat der Auszahlung auf alles bis dahin Ausgezahlte an, zum Mischzins beider Darlehen (nach Betrag gewichtet). Eine Rate nach der Bauzeit (Schlussrate) kostet keinen Bauzeitzins; die Rate der Darlehen läuft ab der ersten Miete auf das volle Darlehen. Bauzeitzinsen sind Werbungskosten in dem Jahr, in dem sie gezahlt werden — ihre Steuerwirkung steht je Bauzeitjahr in der Rechnung.

Eigenkapital je Rate = Rate × max(0; Eigenkapital − Nebenkosten) ÷ Summe der Raten · Darlehen je Rate = Rate − Eigenkapital je Rate

Bauzeitzins im Monat = ausgezahlte Darlehen × Mischzins ÷ 12

Mischzins = (Bank × Bankzins + KfW × KfW-Zins) ÷ (Bank + KfW)

Quelle im Code

lib/kalkulation/engine.ts — simuliereBauphase(), MABV_RATEN_PROZENT
lib/kalkulation/zahlungsplan.ts — ziehungsprofil() — Zahlungsplan auf Monate ab dem Kauf
lib/kalkulation/bauphase.ts — bauphasenTermin() — Beginn der Miete

Rechtsgrundlage

§ 3 Abs. 2 MaBV (Raten nach Baufortschritt); Zinsen als vorab entstandene Werbungskosten im Jahr der Zahlung (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1, § 11 Abs. 2 EStG).

4. Miete

Was hineingeht

Kaltmiete der Wohnung, die Stellplatzmiete getrennt, die Mietgarantie des Verkäufers laut Kaufvertrag, das Mietausfallwagnis (Vorgabe 2 %, wenn an Wohnung oder Objekt nichts steht) und die Mietsteigerung (Vorgabe 1,5 % je Stufe).

Wie gerechnet wird

Jahresmiete ist die Monatsmiete mal zwölf, erhöht um die Steigerung je Stufe und gekürzt um das Mietausfallwagnis. Die erste Stufe gilt im 2. Mietjahr, danach jedes Jahr eine weitere. Solange die Mietgarantie läuft — bis zum Ende ihres Kalenderjahres —, gilt die Miete laut Garantie ohne Ausfall und ohne Steigerung; danach gilt die Stufe, die das Mietjahr ohne Garantie hätte. Versteuert wird die Miete nach Ausfall.

Jahresmiete = Monatsmiete × 12 × (1 + Steigerung)^Stufen × (1 − Mietausfall)

Quelle im Code

lib/kalkulation/engine.ts — kalkuliere(), Jahresschleife
lib/kalkulation/mietgarantie.ts — garantieJahr()
lib/kalkulation/hausannahmen.ts — Mietausfallwagnis ohne Pflege
lib/einwertung/aufloesen.ts — VORGABE_MIETSTEIGERUNG_PROZENT

Rechtsgrundlage

Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG), im Jahr des Zuflusses (§ 11 Abs. 1 EStG). Die Mietgarantie folgt dem Kaufvertrag.

5. Bewirtschaftung

Was hineingeht

Die laufenden Kosten des Eigentümers: Verwaltung der Gemeinschaft (WEG) und des Sondereigentums, der nicht auf die Mieter umlegbare Teil des Hausgelds und die Zahlung in die Erhaltungsrücklage.

Wie gerechnet wird

Abziehbar sind Verwaltung und nicht umlegbares Hausgeld — sie mindern Liquidität und Steuer. Nicht abziehbar ist die Erhaltungsrücklage — sie mindert nur die Liquidität. Die Kosten steigen um 0 % im Jahr, bleiben also gleich.

Bewirtschaftung = abziehbare Kosten + Erhaltungsrücklage

Quelle im Code

lib/kalkulation/engine.ts — kostenAbsetzbar, kostenNichtAbsetzbar
components/beratung/kalkulation.ts — Verwaltung und Rücklage aus der Objektpflege
lib/objekt/rechenobjekt.ts — Rücklage je m² Wohnfläche

Rechtsgrundlage

Werbungskosten (§ 9 Abs. 1 EStG). Die Zahlung in die Erhaltungsrücklage zählt erst als Werbungskosten, wenn die Gemeinschaft das Geld für Erhaltung ausgibt.

6. Abschreibung

Was hineingeht

Die AfA-Grundlage aus Abschnitt 1, die Wohnfläche, die Gebäudekosten je m² und die Art der Abschreibung am Objekt.

Wie gerechnet wird

Die Abschreibung beginnt mit der Fertigstellung — wie ImmoProQ. Fertig ist die Wohnung zum Ende des letzten Baumonats, im Monat danach beginnt die Miete. Ab diesem letzten Baumonat läuft die Abschreibung, monatsgenau: im ersten Jahr ein Zwölftel für jeden Monat ab diesem Monat. Die Sonderabschreibung nach § 7b zählt damit schon im Jahr der Fertigstellung mit vollem Jahresbetrag; der Restwert nach § 7a Abs. 9 und der Wechsel auf linear rücken mit. Liegt der letzte Baumonat in einem Jahr ohne Miete (erste Miete im Januar), zählt seine Abschreibung in der Steuer dieses Baujahres — zusammen mit den Bauzeitzinsen in einer Rechnung. Beginnt die Miete unterm Jahr, trägt das erste Mietjahr einen Monat Abschreibung mehr als Miete.

Neubau: degressiv 5 % vom jeweiligen Restwert. Dazu die Sonderabschreibung nach § 7b: 5 % im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den 3 Folgejahren, im ersten Jahr voll. Grundlage höchstens 4.000 € je m² Wohnfläche. Die Baukostenobergrenze liegt bei 5.200 € je m²; Entscheid des Hauses: Die Sonderabschreibung wird auch darüber angesetzt — mit Vorbehalt, die Prüfung durch einen Steuerberater ist nötig.

Nach den 4 Jahren läuft die degressive Abschreibung vom Restwert weiter, gemindert um die Sonderabschreibung. Nach 14 Jahren wechselt die Rechnung auf linear: Restwert geteilt durch die Restnutzungsdauer — die Nutzungsdauer eines Neubaus von 33,33 Jahren (3 % im Jahr) abzüglich der verstrichenen Jahre.

Ein Stellplatz ist ein eigenes Wirtschaftsgut ohne § 7b: Außenstellplatz (und ohne Angabe) linear 3 % auf 90 % seines Preises samt Nebenkosten; Tiefgarage, Garage oder Duplex wie das Gebäude.

Eine Gewerbeeinheit hat weder die Sonderabschreibung nach § 7b noch die degressive Abschreibung — beide gelten nur für Wohnraum. Sie rechnet linear mit 3 % im Jahr, bei einem Baujahr vor 2023 mit 2 %.

AfA im ersten Jahr = Grundlage × 5 % × Monate ÷ 12 · danach Restwert × 5 %

§ 7b je Jahr = min(Grundlage; 4.000 € × Wohnfläche) × 5 %

Quelle im Code

lib/kalkulation/engine.ts — afaWohnungReihe(), afaLinearMitSonderReihe(), stellplatzAbschreibungsart(), SONDER_AFA_7B
lib/kalkulation/afa-code.ts — Modell am Objekt → Code des Kerns
lib/kalkulation/hausannahmen.ts — obergrenzePruefen — § 7b über der Baukostenobergrenze

Rechtsgrundlage

§ 7 Abs. 1 Satz 4 EStG (erstes Jahr zeitanteilig), § 7 Abs. 5a EStG (degressiv für neue Wohngebäude), § 7b EStG (Sonderabschreibung Mietwohnungsneubau), § 7a Abs. 9 EStG (Restwert nach Sonderabschreibung), § 7 Abs. 4 EStG (linear). Steuerlich beginnt die Abschreibung mit der Anschaffung, also dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten; die Rechnung setzt dafür den Monat der Fertigstellung an — fallen Übergabe und dieser Monat auseinander, ist das mit dem Steuerberater zu klären. Voraussetzungen wie Bauantrag, Effizienzhaus-Standard und Anschaffung bis zum Ende des Fertigstellungsjahres prüft die Rechnung nicht vollständig — sie nennt sie als Hinweis.

7. Steuer

Was hineingeht

Zu versteuerndes Einkommen ohne die Wohnung, Veranlagung (einzeln oder zusammen), Kirchensteuer und Bundesland sowie die Einkünfte aus der Vermietung je Jahr. Ohne Angabe in der Akte rechnet das Portal mit 100.000 € und kennzeichnet das als Annahme.

Wie gerechnet wird

Steuerersparnis eines Jahres = Steuer ohne die Wohnung minus Steuer mit der Wohnung, mit dem Einkommen dieses Jahres. Steuer heißt Einkommensteuer plus Solidaritätszuschlag plus Kirchensteuer. Für alle Jahre gilt der Tarif 2026.

Die Steuerersparnis über einen Zeitraum — „Das Finanzamt“ im Vergleich „Wer baut dein Vermögen auf?“, „Gesparte Steuern“ im Zeitstrahl — zählt vom Kauf an: die Steuerwirkung der Bauzeit (etwa der Bauzeitzinsen und der Abschreibung des Fertigstellungsmonats), ein angebrochenes erstes Jahr und die vollen Jahre bis zum Ende des Zeitraums. „Der Mieter“ zählt denselben Zeitraum: die Miete des angebrochenen ersten Jahres und der vollen Jahre.

Tarif 2026: Grundfreibetrag 12.348 €; darüber steigt der Satz in zwei Zonen bis 17.799 € und 69.878 €; 42 % über 69.878 €, 45 % über 277.825 €. Verheiratete: zweimal die Steuer auf das halbe gemeinsame Einkommen (Splitting).

Solidaritätszuschlag 5,5 % der Einkommensteuer, erst über der Freigrenze von 20.350 € Einkommensteuer (40.700 € bei Splitting), darüber höchstens 11,9 % des übersteigenden Betrags. In dieser Milderungszone kann die Ersparnis mit steigendem Einkommen sinken — das folgt aus dem Gesetz.

Kirchensteuer 9 % der Einkommensteuer, in Bayern und Baden-Württemberg 8 %; ohne Bundesland 8 %. Vereinfachung: Die Kirchensteuer mindert in der Rechnung nicht das Einkommen (Sonderausgabe) — bei Kirchenmitgliedern ist die Ersparnis dadurch rund 2 bis 4 % zu hoch (Prüfung vom 16.10.2026). Ein Verlust, der das übrige Einkommen übersteigt, verfällt in der Rechnung (kein Verlustvortrag) — das ist vorsichtig und betrifft nur kleine Einkommen.

Einkünfte V+V = Miete − Zinsen − AfA − abziehbare Kosten

Steuerersparnis = Steuer(zvE) − Steuer(zvE + Einkünfte V+V)

Splitting: Einkommensteuer = 2 × Tarif(zvE ÷ 2)

Steuerersparnis bis Jahr n = Bauzeit + angebrochenes erstes Jahr + volle Jahre 1 bis n

Quelle im Code

lib/steuer/tarif.ts — TARIF_2026, SOLI_2026, einkommensteuer(), solidaritaetszuschlag(), kirchensteuerSatz()
lib/kalkulation/engine.ts — steuervorteilRef(), zveImJahr()
lib/kalkulation/kennzahlen-sprache.ts — steuerersparnisBis() — Summe vom Kauf an
lib/kalkulation/hausannahmen.ts — zu versteuerndes Einkommen ohne Angabe

Rechtsgrundlage

§ 32a Abs. 1 und 5 EStG (Tarif, Splitting), §§ 3 und 4 SolZG (Freigrenze, Milderungszone), Kirchensteuergesetze der Länder, § 21 EStG. Nicht angewandt: Sonderausgabenabzug der Kirchensteuer (§ 10 Abs. 1 Nr. 4 EStG), Verlustvortrag (§ 10d EStG).

8. Liquidität, Restschuld, Wert, Vermögen, Rendite

Was hineingeht

Die Jahreszeilen aus den Schritten davor und die Wertsteigerung des Objekts (Vorgabe 1,5 % im Jahr, am Objekt pflegbar).

Wie gerechnet wird

Liquidität vor Steuer ist Miete minus Zinsen, Tilgung und Bewirtschaftung; nach Steuer kommt die Steuerersparnis dazu. In der Bauzeit: Steuerwirkung minus Bauzeitzinsen. Restschuld ist, was von allen Darlehen am Jahresende offen ist.

Objektwert ist Kaufpreis plus Stellplatz, gewachsen um die Wertsteigerung ab dem Kaufmonat; Nebenkosten zählen nicht zum Wert. Vermögen bei Verkauf zum Jahresende ist Objektwert minus Restschuld, vor Verkaufskosten. Liegen zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn steuerfrei. Die Verkaufsszenarien der Gesellschaft (0 bis 3 % im Jahr, Verkauf am Ende der Darlehenslaufzeit) wachsen ebenso ab dem Kaufmonat.

Eingesetztes Kapital ist Eigenkapital plus alle Zuzahlungen (Bauzeit und laufender Aufwand nach Steuer). Gewinn ist Vermögen plus Überschüsse minus eingesetztes Kapital. Die EK-Rendite p. a. (Methode der Vorlage) verteilt das auf die Zeit vom Kauf bis zum Verkauf, auf Monate genau.

Interner Zinsfuß (IRR): Zahlungen in Kalenderjahren — das Eigenkapital zu Beginn des Kaufjahres, dann je Jahr der Aufwand der Bauzeit bzw. die Liquidität nach Steuer, im Verkaufsjahr dazu das Vermögen. Der IRR ist der Zins, bei dem diese Zahlungen zusammen den Barwert null haben.

Liquidität nach Steuer = Miete − Zinsen − Tilgung − Bewirtschaftung + Steuerersparnis

Objektwert = (Kaufpreis + Stellplatz) × (1 + Wertsteigerung)^Jahre

Vermögen = Objektwert − Restschuld · Gewinn = Vermögen + Überschüsse − eingesetztes Kapital

EK-Rendite p. a. = ((Vermögen + Überschüsse) ÷ eingesetztes Kapital)^(1 ÷ Jahre) − 1

Quelle im Code

lib/kalkulation/engine.ts — cashflow_vor_steuer, cashflow_nach_steuer, objektwert
lib/kalkulation/verkauf.ts — verkaufBei(), istSteuerfrei()
lib/kalkulation/kennzahlen-sprache.ts — einsatzrechnung(), ekRenditeAus(), renditeJahre()
lib/kalkulation/zinsfuss.ts — zinsfussReihe() — Zahlungsreihe des IRR

Rechtsgrundlage

§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG (Verkauf nach mehr als zehn Jahren steuerfrei).

9. Rundung und Konventionen

Der Rechenkern rundet keine Geldbeträge zwischendurch: die Darlehen Monat für Monat, Miete, Kosten, Abschreibung und Steuer je Kalenderjahr. Diese Seite zeigt auf den Cent gerundet.
Gerundet wird die Steuer, wie das Gesetz es verlangt: zu versteuerndes Einkommen und Einkommensteuer auf volle Euro abgerundet. Beim Splitting die Steuer auf das halbe Einkommen ungerundet, das Doppelte auf volle Euro abgerundet (wie die Quell-Plattform; gegenüber ImmoProQ höchstens 2 € im Jahr). Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer ungerundet.
Vorher gerundet: Erwerbsnebenkosten aus einem Satz auf volle Euro, Rücklage je m² auf den Cent, Gebäudeanteil und Anfangstilgung der KfW auf zwei Nachkommastellen (die KfW-Rate weicht dadurch um Cent-Beträge im Monat ab). Das Eigenkapital einer Finanzierungsquote runden Objektvorstellung und Objektrechner gleich auf volle 1.000 € auf.
Zeitpunkte: Kauf zum Ersten des Kaufmonats; Zinsen ab dem Monat der Auszahlung; die Rate der Darlehen ab der ersten Miete, die Zinsbindung ab dieser ersten Rate; die Abschreibung ab dem letzten Baumonat (Fertigstellung); die tilgungsfreien KfW-Jahre ab dem Kauf; die Wertsteigerung ab dem Kaufmonat; eine Mietgarantie gilt für das ganze Kalenderjahr, in dem sie endet.
Haltedauer: „nach 10 Jahren“ und „nach 20 Jahren“ zählen auf jeder Fläche ab dem Kauf — Verkauf zum Ende des Jahres, in dem die Jahre ab dem Kaufmonat voll sind (Kauf November 2026: Ende 2036 bzw. Ende 2046). Auch der Objektrechner, die ausführliche Berechnung und das Blatt für den Steuerberater (seit 17.10.2026).
Zinsfuß: Eigenkapital zu Beginn des Kaufjahres, alle übrigen Zahlungen zum Jahresende, Verkauf zum Jahresende. Steuertarif 2026 für alle Jahre.

10. Wie wir das prüfen

Unabhängige Nachrechnung, 16.10.2026. Ein eigenes Rechenmodell in Python — ohne Code aus dem Portal, es liest nur die Eingaben — hat 54 Fälle nachgerechnet: Objektvorstellung und Objektrechner, Spandauer Tor und Elster Quartier, Einkommen von 30.000 bis 250.000 €, ledig und verheiratet, mit und ohne Kirchensteuer, Quoten 90 bis 110 %, KfW 298 und 296, ohne KfW, Privatkredit. Verglichen wurden 10.148 Einzelwerte (je Fall 20 Jahre Miete, Zins, Tilgung, Abschreibung, Einkünfte, Steuer, Liquidität, Restschuld und Objektwert, dazu Bauzeit, Vermögen, Einsatz, Gewinn, EK-Rendite und Zinsfuß). Größte Abweichung: 0,00 € (beim Zinsfuß 3 · 10⁻⁸ Prozentpunkte). Die Restschuld Ende 2036 stimmt zusätzlich mit der geschlossenen Annuitätenformel in 47 Fällen auf 0,000001 €. Die Nachrechnung lief mit dem Rechenkern vor der Umstellung der Regeln in Abschnitt 3 und 6 (damals: Eigenkapital zuerst, Abschreibung ab der ersten Miete).

Tarif 2026 (§ 32a EStG) und die Freigrenzen des Solidaritätszuschlags wurden am 16.10.2026 gegen den Gesetzestext geprüft (gesetze-im-internet.de). In allen 54 Fällen zeigen Objektvorstellung, Dossier und Kurzanalyse dasselbe Vermögen, denselben Einsatz und denselben Gewinn; Objektrechner und ausführliche Berechnung denselben Zinsfuß.

Gegenprobe mit ImmoProQ (Zugang über TeamProQ), 16.10.2026. Sechs der acht vorbereiteten Fälle wurden dort von Hand eingegeben und mit der Engine nach den Regeln aus Abschnitt 3 und 6 verglichen. Die Abschreibung stimmt in allen sechs Fällen Jahr für Jahr auf den Cent (T1: 2028 12.558,71 € — ein Monat degressiv und die volle Sonderabschreibung —, 2029 29.100,97 €), die Bauzeitzinsen in allen vier verglichenen Fällen. Die Steuerersparnis vom Kauf bis Ende 2036 liegt bei ImmoProQ 0,5 bis 0,7 % höher.

Fall	Bauzeitzinsen (beide gleich)	Steuerersparnis ImmoProQ	Steuerersparnis Engine	Mehr bei ImmoProQ
T1 · Spandau WE 2 · 100 % · KfW 298 · zvE 50.000 ledig	20.111,08	59.828,00	59.458,00	+370,00 (0,6 %)
T2 · wie T1 · zvE 150.000 verheiratet · Kirchensteuer 9 %	—	86.739,59	86.121,58	+618,01 (0,7 %)
T3 · wie T1 · zvE 250.000 ledig	—	85.411,79	84.784,02	+627,77 (0,7 %)
T4 · 90 % · Bank 4,5 % · KfW 298 · zvE 100.000 ledig · Steuer im Lauf „Eigenkapital zuerst“	16.986,06	78.754,86	78.177,24	+577,62 (0,7 %)
T5 · ohne KfW · Bank 4,8 % / 2 % · zvE 100.000 ledig	23.550,46	97.683,42	97.155,87	+527,55 (0,5 %)
T6 · WE 6 + Stellplatz · KfW 298 · zvE 100.000 verheiratet	40.939,63	117.786,00	117.076,00	+710,00 (0,6 %)

Steuerersparnis 2026 bis 2036 in Euro, vom Kauf an samt Bauzeit · Kauf jeweils 01.11.2026 · Ausdrucke von ImmoProQ vom 16.10.2026

Grund des Unterschieds bei der Steuer: ImmoProQ zahlt die erste Rate der Darlehen schon im letzten Baumonat (T1: 1.359,50 € Zins im Dezember 2028), die Engine erst mit der ersten Miete. Darum spart man bei ImmoProQ 2028 mehr (T1: 8.320 € statt 7.968 €) und in den Jahren danach ein paar Euro weniger. Mit diesem Dezember-Zins ergibt der Tarif der Engine für 2028 genau den Wert von ImmoProQ (T1: 8.320,00 €, T5: 13.819,17 €).
T4 (Eigenkapital über den Nebenkosten): Ohne Anpassung zahlt ImmoProQ die Darlehen anteilig ab der ersten Rate aus — wie die Engine (Abschnitt 3); die Bauzeitzinsen sind gleich, 16.986,06 €. Die Steuerersparnis dieser Zeile stammt aus dem Vergleichslauf mit „Eigenkapital zuerst“: ImmoProQ wurde dafür umgestellt, die Engine mit derselben Einstellung gerechnet (Bauzeitzinsen dort beide 15.556,24 €). Mit der anteiligen Auszahlung kommt die Engine auf 78.848,64 €; einen Ausdruck von ImmoProQ dazu gibt es nicht.
Weitere bekannte Unterschiede: Die KfW-Rate der Engine weicht um Cent-Beträge ab (Anfangstilgung auf zwei Stellen; KfW 298 mit 35/3: 603,75 € statt 603,22 € im Monat) — mit der Rate im Dezember 2028 liegt die Restschuld Ende 2036 in T1 um 100,88 € höher (351.284,69 € statt 351.183,81 €). Nach der KfW-Zinsbindung rechnet ImmoProQ mit eigenem Satz ab zehn Jahren nach der Zusage, die Engine mit dem Anschlusszins der Bank ab zehn Jahren nach der ersten Miete (wirkt ab November 2036: Restschuld 2046 in T1 9.829 € auseinander). Die Wertsteigerung ab dem Kaufmonat macht den Objektwert rund 0,4 % höher (T1 Ende 2036: 2.101,02 €). Splitting-Rundung bis 2 € im Jahr.
Nicht gerechnet: T7 (Elster Quartier — steht nicht in TeamProQ) und T8 (Privatkredit statt Eigenkapital).

11. Beispiel: Spandauer Tor, WE 2

Modellrechnung · unverbindlich Spandauer Tor — Brunsbütteler Damm, WE 2: Standardbeispiel der Objektvorstellung mit 100 % Finanzierung und KfW, das Eigenkapital in Höhe der Erwerbsnebenkosten, zu versteuerndes Einkommen 50.000 €, ledig, ohne Kirchensteuer. Gerechnet über dieselbe Brücke wie die Objektvorstellung, bei jedem Aufruf neu; die KfW-Kondition ohne Live-Abruf aus dem Stand vom 06.10.2026. Die Eckdaten der Wohnung stammen aus dem Objektkatalog im Quelltext (Stand der Gegenprobe vom 16.10.2026), nicht aus der tagesaktuellen Preisliste. Kauf November 2026. Das ist genau Fall T1 der Gegenprobe (Abschnitt 10).

Eingaben

Wohnung: Spandauer Tor — Brunsbütteler Damm, WE 2 · 55,24 m² Wohnfläche
Kaufpreis: 398.000,00 €
Stellplatz: keiner
Kauf (Kaufvertrag): 01.11.2026 — wie in der Objektvorstellung: heute plus 4 Wochen
Erste Miete: 01.01.2029 — Bauzeit 26 Monate
Kaufpreisraten (Zahlungsplan): 30 % 11/2026 · 28 % 11/2027 · 12,6 % 12/2027 · 8,4 % 03/2028 · 7 % 06/2028 · 10,5 % 12/2028 · 3,5 % 03/2029 (nach der Bauzeit)
Erwerbsnebenkosten: 31.840,00 € = 8 % des Kaufvertrags, alles Anschaffungskosten
Kaufpreisaufteilung: Grund und Boden 15,65 % · Gebäude 84,35 % · AfA-Grundlage Gebäude 362.570,04 €
Eigenkapital: 31.840,00 € — so viel wie die Erwerbsnebenkosten
Bankdarlehen: 248.000,00 € · Sollzins 4,8 % · Anfangstilgung 1 % · Rate 1.198,67 € im Monat · Zinsbindung 10 Jahre · Anschlusszins 4,8 %
Förderdarlehen: KfW 298 · 150.000,00 € · Sollzins 2,94 % · 3 tilgungsfreie Jahre ab dem Kauf, getilgt ab November 2029 · Tilgung 1,89 %, Rate danach 603,75 € im Monat · Zinsbindung 10 Jahre
Zins in der Bauzeit: Mischzins beider Darlehen 4,099 %
Miete: 1.160,00 € im Monat (21,00 € je m²) · Mietgarantie bis 2030 · Mietausfall 2 % · Steigerung 1,5 % im Jahr ab dem 2. Mietjahr
Bewirtschaftung: abziehbar 678,00 € im Jahr (Verwaltung) · nicht abziehbar 165,72 € im Jahr (Rücklage) · Kostensteigerung 0 %
Abschreibung: degressiv 5 % vom Restwert · Wechsel auf linear nach 14 Jahren · § 7b 5 % × 4 Jahre auf 220.960,00 € (gedeckelt: 4.000 € × 55,24 m²) · Gebäudekosten 6.564 € je m²
Wertsteigerung: 2,5 % im Jahr
Steuer: zu versteuerndes Einkommen 50.000 € · Einzelveranlagung (Grundtabelle) · ohne Kirchensteuer

Finanzierung und Wert

Jahr	Bauzeitzinsen	Zinsen	Tilgung	Restschuld	Objektwert
2026Bauzeit	815,70	—	—	—	—
2027Bauzeit	5.826,82	—	—	—	—
2028Bauzeit	13.468,57	—	—	—	—
2029	—	16.258,13	3.008,37	394.991,63	430.369,99
2030	—	16.081,69	5.547,31	389.444,31	441.129,24
2031	—	15.865,12	5.763,88	383.680,44	452.157,47
2032	—	15.639,59	5.989,41	377.691,03	463.461,41
2033	—	15.404,71	6.224,29	371.466,74	475.047,94
2034	—	15.160,05	6.468,95	364.997,79	486.924,14
2035	—	14.905,20	6.723,80	358.273,99	499.097,24
2036	—	14.639,71	6.989,29	351.284,69	511.574,67
2046Jahr 20 ab Kauf	—	13.796,77	7.832,23	283.159,16	654.858,83

Beträge in Euro · „—“: in diesem Jahr kein Wert

Ertrag, Steuer und Liquidität

Jahr	Miete	Bewirtschaftung	AfA	Einkünfte V+V	Steuerersparnis	Liquidität nach Steuer
2026Bauzeit	—	—	—	—	286,00	-529,70
2027Bauzeit	—	—	—	—	1.988,00	-3.838,82
2028Bauzeit	—	—	12.558,71	—	7.968,00	-5.500,57
2029	13.920,00	843,72	29.100,97	-32.117,09	9.494,00	3.303,78
2030	13.920,00	843,72	28.198,32	-31.038,00	9.233,00	680,28
2031	14.053,92	843,72	27.340,80	-29.830,01	8.936,00	517,20
2032	14.264,73	843,72	13.268,56	-15.321,43	4.975,00	-3.232,99
2033	14.478,70	843,72	12.605,13	-14.209,14	4.641,00	-3.353,02
2034	14.695,88	843,72	11.974,88	-13.117,05	4.309,00	-3.467,84
2035	14.916,32	843,72	11.376,13	-12.043,02	3.979,00	-3.577,40
2036	15.140,06	843,72	10.807,33	-10.984,97	3.649,00	-3.683,66
2046Jahr 20 ab Kauf	17.570,66	843,72	7.846,30	-4.750,41	1.630,00	-3.272,06

Beträge in Euro · „—“: in diesem Jahr kein Wert

Bauzeit 26 Monate: Bauzeitzinsen 20.111,08 €; Steuerwirkung der Bauzeit 10.242,00 € (Bauzeitzinsen und Abschreibung des Fertigstellungsmonats, davon 3.552,00 € aus der Abschreibung). In der Bauzeit gibt es keine Miete und keine Tilgung.
Abschreibung ab Dezember 2028; Sonderabschreibung nach § 7b 2028 bis 2031.
Die Mietgarantie endet 2030; 2031 steigt die Miete um 2 Stufen.
Steuerersparnis vom Kauf bis Ende 2036, samt Bauzeit: 59.458,00 € — so zählen auch „Das Finanzamt“ und „Gesparte Steuern“ (Abschnitt 7).
So prüft man eine Zeile: Einkünfte V+V = Miete − Zinsen − AfA − abziehbarer Teil der Bewirtschaftung (im ersten Mietjahr 678,00 €, ohne Rücklage); Liquidität nach Steuer = Miete − Zinsen − Tilgung − Bewirtschaftung + Steuerersparnis, in der Bauzeit Steuerersparnis − Bauzeitzinsen.

Ergebnis bei Verkauf

Bei Verkauf zum Jahresende	2036 (10 Jahre)	2046 (20 Jahre)
Objektwert	511.574,67 €	654.858,83 €
Restschuld	351.284,69 €	283.159,16 €
Vermögen	160.289,98 €	371.699,68 €
Eingesetztes Kapital	54.522,75 €	89.094,50 €
Gewinn	105.767,23 €	282.605,18 €
EK-Rendite p. a. (Vorlage)	11,19 %	7,34 %
Interner Zinsfuß (IRR)	12,86 %	9,84 %
Verkauf steuerfrei (§ 23 EStG)	ja	ja

Hinweise der Rechnung zu diesem Beispiel

§ 7b Sonder-AfA angesetzt, obwohl die Gebäudekosten mit 6.564 €/m² nach dem Wortlaut über der Baukostenobergrenze von 5.200 €/m² liegen (§ 7b Abs. 2 EStG). Der Ansatz folgt der Beispielrechnung des Bauträgers. Ob das Finanzamt ihm folgt, ist offen — bitte mit dem Steuerberater klären.

Haftungs- und Risikohinweis

Stand. Stand der Berechnung: 21.10.2026. Spätere Änderungen von Annahmen, Konditionen oder Rechtslage sind nicht berücksichtigt. Fassung dieses Hinweises: 17.10.2026.